Zakup działki – co trzeba sprawdzić?
Kupno działki pod budowę domu czy innego obiektu budowlanego to inwestycja, która wymaga przeprowadzenia pogłębionej analizy. Warto dokonać takiej weryfikacji jeszcze przed zakupem, aby nasze oczekiwania inwestycyjne były możliwe do realizacji.
Przede wszystkim należy zbadać stan prawny nieruchomości. Jeśli działka ma założoną księgę wieczystą powinno się sprawdzić jej treść. Trzeba zwrócić uwagę w szczególności na wpisane w dziale IV hipoteki obciążające nieruchomość oraz obciążenia opisane w dziale III tj. służebności czy umowy np. dzierżawy długoterminowej, które mogą ograniczać możliwość korzystania z działki. Jeśli natomiast działa nie ma urządzonej księgi wieczystej należy poprosić sprzedającego o wgląd do oryginału dokumentu przyznającego własność sprzedającemu lub dokonać weryfikacji z właściwym urzędem.
Po drugie, konieczne jest sprawdzenie czy nasze zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z planem miejscowym, który określa przeznaczenie działki np. pod budownictwo jednorodzinne, usługowe czy przemysłowe. W przypadku braku planu miejscowego należy ustalić czy była wydana decyzja o warunkach zabudowy na obiekt, który zamierzamy wznieść na działce. Jeśli taka decyzja nie została wydana, warto ją uzyskać zanim dojdzie do podpisania umowy sprzedaży, a nawet umowy przedwstępnej. Jeśli nie dysponujemy taką decyzją ryzykujemy, że nie uzyskamy pozwolenia na budowę i nasza inwestycja się nie powiedzie. Powinno się także ustalić czy działka ma dostęp do drogi publicznej z urządzonym zjazdem.
Niezbędne jest także sprawdzenie, czy przez działkę przebiegają instalacje, które mogą ograniczać jej przydatność inwestycyjną np. przebiegają linie energetyczne, wodociągowe i inne. Konieczne należy ustalić w jakie media wyposażona jest działka lub jakie media są w pobliżu. Kupno działki bez dostępności do instalacji energii elektrycznej, wody czy gazu jest możliwe, jednakże wiąże się to często z dużymi wydatkami na doprowadzenie tych instalacji do działki, a ponadto wydłuża proces budowlany. W przypadku, gdy działka nie jest wyposażona w media np. w wodę, a najbliższa linia sieci wodociągowej jest w oddali, warto przeprowadzić szczegółowe badania gruntu, które pozwolą na określenie z dużym prawdopodobieństwem przebiegu pokładów wody na działce i w jej obrębie, w celu weryfikacji, czy możemy skuteczne uzyskać wodę z własnego ujęcia jakim jest studnia. Trzeba pamiętać, że pokłady wody zdatnej do picia nie przebiegają równomiernie, nie każda działka na zatem dogodne warunki do urządzenia studni. Badania gruntu pozwolą także na określenie rodzaju podłoża, co ma niebagatelne znaczenie, ponieważ wpłynie na wybór konstrukcji fundamentów budynku oraz sposobu zagospodarowania działki.
Po czwarte, warto zbadać czy realizacja obiektu budowlanego w formie i kształcie, którą chcemy wykonać, będzie możliwa z punktu widzenia prawa budowlanego. Przepisy te określają bowiem zasady m.in. dotyczące odległości budynków od granicy działki, możliwości wybudowania tarasu czy wiaty, po zasady dotyczące umiejscowienia studni, szamba oraz miejsc parkingowych. Nie zawsze zatem będzie możliwe wykonanie na działce takiego obiektu, który wstępnie założyliśmy.
Po piąte, należy sprawdzić czy cena oferowana przez sprzedającego jest ceną rynkową czy też została zawyżona. Zdarza się, że oferowane ceny są znacznie zawyżone, co nawet przy negocjacjach może doprowadzić do dokonania zakupu powyżej cen odpowiadających wartości rynkowej.
Warto zatem przed zakupem dokonać weryfikacji stanu działki. Można to wykonać we własnym zakresie lub skorzystać z pomocy specjalisty, który z należyta starannością i dokładnością zadba o nasze interesy.
